Jakie mieszkania za kredyt bez wkładu własnego? Znamy limity ceny metra kwadratowego!

Na przełomie maja i czerwca 2022 r. w ofercie banków pojawi się kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Portal GetHome.pl sprawdził, jak duża jest w największych miastach oferta mieszkań do kupienia za taki kredyt.

– Rzecz w tym, że cena mieszkania nie będzie mogła przekraczać ogłaszanego przez wojewodów co pół roku wskaźnika ceny metra kwadratowego. Dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich limit cenowy będzie nieco wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego. Trzeba też wiedzieć, że osobne limity będą obowiązywały dla miasta wojewódzkiego, dla gmin z nim sąsiadujących i reszty województwa – wyjaśnia ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I przypomina, że ten mechanizm był już stosowany w przeszłości w programie dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, a obecnie jest wykorzystywany w programie dopłat do czynszów „Mieszkanie na start”.

– Stąd wiemy, że do końca września kupujących mieszkania za kredyt bez wkładu własnego będą obowiązywały limity cenowe ogłoszone 1 kwietnia – mówi Marek Wielgo.

Limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” w II i III kw. 2022 r.

	Rynek pierwotny	Rynek wtórny
Wrocław	8668	8001
gminy sąsiadujące	7389	6821
województwo dolnośląskie	6157	5684
Bydgoszcz	7517	6939
gminy sąsiadujące	6816	6291
Toruń	7456	6883
gminy sąsiadujące	6785	6263
województwo kujawsko-pomorskie	6114	5643
Lublin	6923	6390
gminy sąsiadujące	6397	5905
województwo lubelskie	5871	5419
Gorzów Wielkopolski	6868	6340
gminy sąsiadujące	6558	6053
Zielona Góra	6868	6340
gminy sąsiadujące	6558	6053
województwo lubuskie	6248	5767
Łódź	6354	5865
gminy sąsiadujące	5768	5325
województwo łódzkie	5183	4784
Kraków	8863	8181
gminy sąsiadujące	6830	6305
województwo małopolskie	5692	5254
Warszawa	10013	9242
gminy sąsiadujące	7493	6917
województwo mazowieckie	6244	5764
Opole	brak danych
gminy sąsiadujące	brak danych
województwo opolskie	brak danych
Rzeszów	7158	6607
gminy sąsiadujące	6315	5829
województwo podkarpackie	5472	5051
Białystok	7180	6628
gminy sąsiadujące	6912	6381
województwo podlaskie	6645	6134
Gdańsk	9475	8746
gminy sąsiadujące	8435	7787
województwo pomorskie	7396	6827
Katowice	7293	6732
gminy sąsiadujące	6804	6280
województwo śląskie	6314	5828
Kielce	6572	6067
gminy sąsiadujące	6087	5618
województwo świętokrzyskie	5601	5170
Olsztyn	brak danych
gminy sąsiadujące	brak danych
województwo warmińsko-mazurskie	brak danych
Poznań	8917	8231
gminy sąsiadujące	7077	6533
województwo wielkopolskie	5897	5444
Szczecin	5945	5488
gminy sąsiadujące	5521	5096
województwo zachodniopomorskie	5097	4705

Teoretycznie wybór mieszkań powinien być spory, bo w grę wchodzi zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Problem w tym, że pole poszukiwań zawęzi nie tylko limit ceny metra kwadratowego, ale także maksymalna kwota gwarancji dla 10-20% wkładu wymaganego przez banki. Nie będzie ona przekraczać 100 tys. zł, co oznacza to, że ci, którzy nie mają żadnych oszczędności będą musieli znaleźć mieszkanie lub dom, którego cena nie przekracza 500 tys. zł.

Marek Wielgo zastrzega, że nie każdy będzie mógł ustawić się w kolejce po taki kredyt, który umożliwi zakup bądź budowę mieszkania lub domu łącznie z wykończeniem. Z automatu z kolejki wypadają ci, którzy już posiadają lokum. Rząd przewidział wyjątek od tej zasady dla rodzin z co najmniej dwójką dzieci. Takie rodziny będą mogły uzyskać gwarantowany kredyt mieszkaniowy, jeśli ich dotychczasowe mieszkanie nie przekroczy określonego metrażu:

• dwoje dzieci – 50 m kw.,
• troje dzieci –  75 m kw.,
• czworo dzieci – 90 m kw.

Dla liczniejszych rodzin ustawa nie przewiduje żadnego limitu.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że szczególnie w największych miastach, czyli tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, limity cenowe są dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku. Np. na rynku pierwotnym w  Łodzi różnica wynosi ok. 40%.

Ogromne dysproporcje cenowe są również na rynku wtórnym. W dodatku obowiązują go niższe wskaźniki, choć w wielu miastach średnia cena używanych mieszkań jest wyższa niż nowych, np. w Warszawie, Krakowie i Gdańsku.

– Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wejdzie w życie 27 maja 2022 r. po trwającym sześć miesięcy tzw. vacatio legis.           Niestety, w tym przypadku czas działał na niekorzyść potencjalnych nabywców mieszkań za kredyt bez wkładu własnego. Wskutek rosnących cen działek i kosztów budowy, dolna granica cen nieubłaganie przesuwała się w górę. W efekcie na rynku pierwotnym kurczył się udział mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu  własnego” – mówi Marek Wielgo.

Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Gdańsku. Jeszcze w październiku ubiegłego roku 39% mieszkań w ofercie firm deweloperskich byłoby do kupienia za kredyt z wkładem gwarantowanym przez państwo. Obecnie udział tak tanich lokali wynosi 27%. Jednak wciąż odsetek nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego jest najwyższy właśnie ofercie gdańskich deweloperów. Z kolei najmniejsze szanse mają potencjalni nabywcy w Łodzi. Kryteria programu spełnia w tym mieście tylko 2% mieszkań z ujawnioną ceną.

Z kolei na rynku wtórnym sporym wyzwaniem byłoby obecnie znalezienie atrakcyjnego mieszkanie za kredyt bez wkładu własnego w Warszawie i Krakowie. Nawet, jeśli liczba lokali w rzeczywistości jest tam większa niż wskazywałyby na to dane portalu GetHome.pl (podane są w nim same unikalne oferty, czyli bez duplikatów), to udział prawdopodobnie niewiele by się różnił. Za to zwłaszcza w Katowicach, Poznaniu i Łodzi potencjalni nabywcy raczej bez problemu znajdą lokum spełniające kryteria cenowe.

Marek Wielgo przyznaje, że z pewnością są też i takie miasta, w których większość mieszkań z drugiej ręki można byłoby obecnie kupić za kredyt bez wkładu własnego. Ponadto w mniejszych miastach, gdzie ceny działek są stosunkowo niskie, alternatywą dla zakupu mieszkania jest budowa niewielkiego domu jednorodzinnego. Co ważne, kredytem będzie można sfinansować także zakup działki.

– Nie można wykluczyć, że kiedy na rynku pojawi się kredyt bez wkładu własnego, cześć firm deweloperskich zacznie oferować więcej mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Z drugiej strony skutkiem obocznym może być wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych. Innymi słowy, deweloperzy mogą nie oprzeć się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie kredytu bez wkładu własnego – komentuje ekspert GetHome.pl.

Ponadto zwraca uwagę, że program zacznie działać po serii podwyżek stóp procentowych, które mogą pokrzyżować plany zakupowe wielu potencjalnych nabywców.  Przede wszystkim spada ich zdolność kredytowa. W dodatku banki zapowiadają zaostrzenie warunków kredytowych, czyli np. podwyżkę marży, która jest stałym składnikiem oprocentowania.

– Dla zaciągających kredyty bez wkładu będzie ona dużo bardziej bolesna, bo banki będą je traktowały jako bardziej ryzykowne – mówi Wielgo.

Jest raczej mało prawdopodobne, że wyższe koszty zakupu mieszkania zrekompensuje tzw. spłata rodzinna. Mogą na nią liczyć rodziny, które w trakcie spłaty kredytu zdecydują się na potomstwo. Jeśli przyjdzie na świat drugie dziecko państwo zmniejszy dług o 20 tys. zł. Prezentem z okazji urodzin trzeciego i kolejnego dziecka będzie spłata przez państwo 60 tys. zł.