Jakie mieszkania za kredyt bez wkładu własnego? Znamy limity ceny metra kwadratowego!

zdjęcie ilustracyjne

Na przełomie maja i czerwca 2022 r. w ofercie banków pojawi się kredyt hipoteczny z gwarantowanym przez państwo wkładem własnym. Portal GetHome.pl sprawdził, jak duża jest w największych miastach oferta mieszkań do kupienia za taki kredyt.

Rzecz w tym, że cena mieszkania nie będzie mogła przekraczać ogłaszanego przez wojewodów co pół roku wskaźnika ceny metra kwadratowego. Dla mieszkań kupowanych od firm deweloperskich limit cenowy będzie nieco wyższy niż dla mieszkań z rynku wtórnego. Trzeba też wiedzieć, że osobne limity będą obowiązywały dla miasta wojewódzkiego, dla gmin z nim sąsiadujących i reszty województwa – wyjaśnia ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

I przypomina, że ten mechanizm był już stosowany w przeszłości w programie dopłat do kredytów „Mieszkanie dla młodych”, a obecnie jest wykorzystywany w programie dopłat do czynszów „Mieszkanie na start”.

Stąd wiemy, że do końca września kupujących mieszkania za kredyt bez wkładu własnego będą obowiązywały limity cenowe ogłoszone 1 kwietnia – mówi Marek Wielgo.

Limity cen w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” w II i III kw. 2022 r.

Rynek pierwotnyRynek wtórny
Wrocław86688001
gminy sąsiadujące73896821
województwo dolnośląskie61575684
Bydgoszcz75176939
gminy sąsiadujące68166291
Toruń74566883
gminy sąsiadujące67856263
województwo kujawsko-pomorskie61145643
Lublin69236390
gminy sąsiadujące63975905
województwo lubelskie58715419
Gorzów Wielkopolski68686340
gminy sąsiadujące65586053
Zielona Góra68686340
gminy sąsiadujące65586053
województwo lubuskie62485767
Łódź63545865
gminy sąsiadujące57685325
województwo łódzkie51834784
Kraków88638181
gminy sąsiadujące68306305
województwo małopolskie56925254
Warszawa100139242
gminy sąsiadujące74936917
województwo mazowieckie62445764
Opolebrak danych
gminy sąsiadującebrak danych
województwo opolskiebrak danych
Rzeszów71586607
gminy sąsiadujące63155829
województwo podkarpackie54725051
Białystok71806628
gminy sąsiadujące69126381
województwo podlaskie66456134
Gdańsk94758746
gminy sąsiadujące84357787
województwo pomorskie73966827
Katowice72936732
gminy sąsiadujące68046280
województwo śląskie63145828
Kielce65726067
gminy sąsiadujące60875618
województwo świętokrzyskie56015170
Olsztynbrak danych
gminy sąsiadującebrak danych
województwo warmińsko-mazurskiebrak danych
Poznań89178231
gminy sąsiadujące70776533
województwo wielkopolskie58975444
Szczecin59455488
gminy sąsiadujące55215096
województwo zachodniopomorskie50974705

Teoretycznie wybór mieszkań powinien być spory, bo w grę wchodzi zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. Problem w tym, że pole poszukiwań zawęzi nie tylko limit ceny metra kwadratowego, ale także maksymalna kwota gwarancji dla 10-20% wkładu wymaganego przez banki. Nie będzie ona przekraczać 100 tys. zł, co oznacza to, że ci, którzy nie mają żadnych oszczędności będą musieli znaleźć mieszkanie lub dom, którego cena nie przekracza 500 tys. zł.

Marek Wielgo zastrzega, że nie każdy będzie mógł ustawić się w kolejce po taki kredyt, który umożliwi zakup bądź budowę mieszkania lub domu łącznie z wykończeniem. Z automatu z kolejki wypadają ci, którzy już posiadają lokum. Rząd przewidział wyjątek od tej zasady dla rodzin z co najmniej dwójką dzieci. Takie rodziny będą mogły uzyskać gwarantowany kredyt mieszkaniowy, jeśli ich dotychczasowe mieszkanie nie przekroczy określonego metrażu:

  • dwoje dzieci – 50 m kw.,
  • troje dzieci –  75 m kw.,
  • czworo dzieci – 90 m kw.

Dla liczniejszych rodzin ustawa nie przewiduje żadnego limitu.

Ekspert GetHome.pl zwraca uwagę, że szczególnie w największych miastach, czyli tam, gdzie popyt na mieszkania jest największy, limity cenowe są dużo niższe od średniej cen ofertowych na rynku. Np. na rynku pierwotnym w  Łodzi różnica wynosi ok. 40%.

Ogromne dysproporcje cenowe są również na rynku wtórnym. W dodatku obowiązują go niższe wskaźniki, choć w wielu miastach średnia cena używanych mieszkań jest wyższa niż nowych, np. w Warszawie, Krakowie i Gdańsku.

Ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym wejdzie w życie 27 maja 2022 r. po trwającym sześć miesięcy tzw. vacatio legis.           Niestety, w tym przypadku czas działał na niekorzyść potencjalnych nabywców mieszkań za kredyt bez wkładu własnego. Wskutek rosnących cen działek i kosztów budowy, dolna granica cen nieubłaganie przesuwała się w górę. W efekcie na rynku pierwotnym kurczył się udział mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu  własnego” – mówi Marek Wielgo.

Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Gdańsku. Jeszcze w październiku ubiegłego roku 39% mieszkań w ofercie firm deweloperskich byłoby do kupienia za kredyt z wkładem gwarantowanym przez państwo. Obecnie udział tak tanich lokali wynosi 27%. Jednak wciąż odsetek nowych mieszkań za kredyt bez wkładu własnego jest najwyższy właśnie ofercie gdańskich deweloperów. Z kolei najmniejsze szanse mają potencjalni nabywcy w Łodzi. Kryteria programu spełnia w tym mieście tylko 2% mieszkań z ujawnioną ceną.

Z kolei na rynku wtórnym sporym wyzwaniem byłoby obecnie znalezienie atrakcyjnego mieszkanie za kredyt bez wkładu własnego w Warszawie i Krakowie. Nawet, jeśli liczba lokali w rzeczywistości jest tam większa niż wskazywałyby na to dane portalu GetHome.pl (podane są w nim same unikalne oferty, czyli bez duplikatów), to udział prawdopodobnie niewiele by się różnił. Za to zwłaszcza w Katowicach, Poznaniu i Łodzi potencjalni nabywcy raczej bez problemu znajdą lokum spełniające kryteria cenowe.

Marek Wielgo przyznaje, że z pewnością są też i takie miasta, w których większość mieszkań z drugiej ręki można byłoby obecnie kupić za kredyt bez wkładu własnego. Ponadto w mniejszych miastach, gdzie ceny działek są stosunkowo niskie, alternatywą dla zakupu mieszkania jest budowa niewielkiego domu jednorodzinnego. Co ważne, kredytem będzie można sfinansować także zakup działki.

Nie można wykluczyć, że kiedy na rynku pojawi się kredyt bez wkładu własnego, cześć firm deweloperskich zacznie oferować więcej mieszkań spełniających kryteria cenowe programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Z drugiej strony skutkiem obocznym może być wzrost cen w segmencie mieszkań najtańszych. Innymi słowy, deweloperzy mogą nie oprzeć się pokusie podwyższenia cen do limitów, które umożliwiają uzyskanie kredytu bez wkładu własnego – komentuje ekspert GetHome.pl.

Ponadto zwraca uwagę, że program zacznie działać po serii podwyżek stóp procentowych, które mogą pokrzyżować plany zakupowe wielu potencjalnych nabywców.  Przede wszystkim spada ich zdolność kredytowa. W dodatku banki zapowiadają zaostrzenie warunków kredytowych, czyli np. podwyżkę marży, która jest stałym składnikiem oprocentowania.

Dla zaciągających kredyty bez wkładu będzie ona dużo bardziej bolesna, bo banki będą je traktowały jako bardziej ryzykowne – mówi Wielgo.

Jest raczej mało prawdopodobne, że wyższe koszty zakupu mieszkania zrekompensuje tzw. spłata rodzinna. Mogą na nią liczyć rodziny, które w trakcie spłaty kredytu zdecydują się na potomstwo. Jeśli przyjdzie na świat drugie dziecko państwo zmniejszy dług o 20 tys. zł. Prezentem z okazji urodzin trzeciego i kolejnego dziecka będzie spłata przez państwo 60 tys. zł.

1 thought on “Jakie mieszkania za kredyt bez wkładu własnego? Znamy limity ceny metra kwadratowego!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.